3月26日北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对此类商改住的炒房通道。调控组合拳之下，“3·26”后，北京商办市场彻底冰冻，市场接近零成交。

商办市场达冰点

4月18日，北京商办加码政策再出，在“3·26”政策基础上，继续加码，落实细节。政策基本全面封堵了之前认为可能有所变动的细节。4月19日，北京发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。

至此，商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。对此，业内人士称，这一做法在供给侧堵住了针对此类改造住宅的炒房之路。供需两端双管齐下，北京已彻底断绝了“非住宅项目改作住宅”的“擦边球”式玩法。

调控组合拳之下，北京商住市场降至冰点。亚豪机构的统计数据显示，包括商业、办公、商住在内，2017年1月到4月26日，对应成交套数为2345套、3722套、6349套、1319套，1至4月对应成交均价为35437元/平米、35811元/平米、36705元/平米，40112元/平米。

从数据看，商住政策打压力度有了非常明显的作用。另据北京中原地产市场研究部的统计数据显示，上周（4.17-4.23）商住公寓成交量持续下降，仅成交24套，而在“3·26”商住政策出台前那一周（3.20-3.26），商住公寓成交2265套。

小V注意到，目前包括链家网在内，下架了二手商住房源。小V走访一些中介发现，商住“3·26”新政出台后这一个月，商住基本零成交。海淀田村一商住项目附近门店经理表示，“现在基本没人看房，所以也说不上现在的房价情况”。但他表示，房价不可能降太低，大多数业主卖不出去就选择租赁，持观望状况。

商办网签恢复、成交将长期低迷

有消息称，网签停了一阶段，4月25日，住建委网签窗口发布了一则通知：一、即日起，商业、办公类存量房可以网签。网签时必须满足：1、出卖方必须做房源核验且通过；2、买受方必须做购房资格核验（商办）且通过。二、购房资格核验（商办）申请时需同时满足（包括京籍和非京籍）以下两点：1、名下在京无住房和商办类房产；2、在京连续五年缴纳社保或个人所得税。

这一消息小V在中介处得到了验证。一门店经理表示，二手商办虽然个人可以买，但需要跟住宅一样的购房资质，并且需要全款，购房资质“卡”住了大部分购房者。另外，“商办政策出台后，网签暂停了差不多一个月，这几天刚重新恢复了网签。”不过，二手商住网签放开的消息，并未得到建委方面的回应。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，长期以来，部分开发企业利用政策打擦边球，将非住宅类用地改作住宅出售，以获取楼市升温之利，而一些购房者也利用此类改造住房不限购、总价低的特点来规避限购政策，曲线购房。但这些改造的住房通常存在面积小、产权年限短、无法落户、使用商水商电、设计并不适宜居住等问题，所以购房者真正买来用于自住的并不多，其中的投资投机属性很重。

中原地产首席分析师张大伟分析点评称，从市场成交量看，预计4月下半月将全面体现到网签数据上，商办签约成交量将跌幅超过60%，而二手房住宅等物业也会有起5成左右的成交量下调。整体市场进入冰冻期。很可能在2季度出现价格调整。在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度有可能快速跌到500套以内。

那么，商住市场未来的走势如何呢？对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，这一次调控并不仅仅针对商改住，而是针对商业和办公整体市场的限购升级，整体来看，所有商业办公类产品都受到了调控政策的影响，打压力度起到了非常明显的效果。未来政策依然会保持目前相对严格的执行程度，对市场的打压作用依然会存在，预计商业和办公市场将保持一个长期的成交低迷。

而对于商住类开发商而言，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前商业用地的类住宅开发渠道基本被关闭，所以各类打擦边球的做法也不容易出现。从这个角度看，对于此类产品来说，后续调整策略有三点：一、不能有幻想，本轮调控极其严厉，需要在政策边框下进行物业开发；二、对于商办用地的开发，需要重新做规划，尤其是挖掘潜在的市场需求；三、后续积极在商办的租赁业务上寻找新的商业模式。（来源：V房产）