2016年中国大宗物业投资交易额达1800亿元，中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，终于实现里程碑式的飞跃。近日，世邦魏理仕发布《迈向2020——后千亿时代投资前景研究展望》白皮书指出，到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%，投资市场潜力巨大。

据统计，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段，投资市场进一步成熟。

【注：世邦魏理仕将市场年度大宗物业投资交易额与可投资商业地产规模间的比率定义为大宗物业交易活跃度（TAR），该指标为投资者评价市场投资流动性的重要依据。】

作为拥有全球第二大可投资商业地产规模的市场，中国2016年的TAR值为0.8，处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。但同时需要指出的是，中国大宗物业投资市场流动性偏低的现状有其特有的成因。

一方面，中国拥有巨大的商业地产散售市场。2016年全国商办物业销售总额达1.6万亿元，接近大宗投资金额的9倍。散售与大宗物业交易在一定程度上具有替代关系，这一现象在国内广州、深圳、杭州等市场较为明显。如果将这一部分记入交易规模考虑，实际上中国的流动性甚至将超越美国市场。

再者，目前中国包括REITs等房地产证券化产品出台相对滞后。即便是同属亚太区域的印度甚至越南，相比之下中国市场可供投资者退出的商业地产资产证券化工具都显得十分缺乏，而这也阻滞了各类机构投资者介入大宗物业投资市场的脚步。可以看到，中国的TAR值甚至略低于被认为基建设施普遍缺乏的印度。

再加上，当前中国的资本账户控制依然严格，由于整体资本市场仍受到严格管理，资本账户无法自由流通，境外投资者介中国商业地产投资仍然面临一定程度的阻碍。而且目前中国各城市间商业地产投资市场差异明显，地域经济发展程度的不平衡是造成城市间差异的主要原因。

从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市，已接近甚至赶超亚太区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度，均已超越香港和新加坡。世邦魏理仕预计上海、北京两大门户城市在2020年投资交易金额将占总成交量的六成。广州、深圳、成都、重庆、天津及武汉这六个高潜力市场，将在新增市场交易金额中占到36%。

在资金来源上，世邦魏理仕认为，2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市。因此，未来四类主要投资者将呈现，保险业未来潜力巨大；房地产私募基金加速发展；开发商增持投资性物业；境外投资者稳中有进的投资特点。

另一方面，报告还以第三产业人均增加值作为主要标准，结合商业地产市场发展现状，将国内286个城市的商业地产市场划归为起步期、成长期、成熟期三大阶段。

其中，起步期包括170个城市，大部分城市能级较低，第三产业发展尚处起步阶段，商业地产需求有限，投资物业存量甚小，基础建设欠佳。成长期城市有112个，这些城市第三产业快速增长，基建改善，商用地产开发活跃，存量增速在四个阶段中最高，但投资市场流动性仍然不足。

当前中国属于成熟期的城市有北京、上海、广州、深圳四个，普遍具有第三产业基建完善，商业地产需求旺盛，投资物业存量可观，流动性改善，投资市场交投活跃的特点。但目前国内还没有出现开发建设趋饱和，新建物业体量有限，投资物业存量充足且物业形态多样，市场高度透明，流动性较佳的稳定期城市。据世邦魏理仕预测，到2035年前后处于成长期的一线城市前后跨入稳定期。

“展望2020年，基础建设、城镇化、一带一路、中国制造2025、人口结构改变及跨区域流动、消费升级将成为影响商业地产投资前景研究的六大基本面驱动力。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨预测，未来十到十五年，更多城市的商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度（TAR）提升将有效支撑优质商业地产的资产价值。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为，中国商业地产存量投资大幕已经开启，国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃。

“中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一。展望2020年，投资前景研究上建议着重关注一线城市城市更新和成都、重庆、武汉、天津等高潜力二线城市商业地产迈入成熟期的趋势性主线，并布局雄安新区、一带一路等主题性机会。中国在房地产金融、企业年金入市、资本账户开放等宏观层面存在的制度性红利，预示着更长期来讲商业地产投资还将面临着许多突破性增长的潜力。”李凌表示。（来源：中国房地产报）