2017年尾，一家地产巨头扔出的重磅消息，在地产圈里激起千层浪，长租公寓被推向浪尖。

　　2017年12月20日，碧桂园正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与美的集团、of o等30多家单位战略签约，计划在三年内建设100万套长租公寓，其中40万自主开发，60万靠创新模式拓展，第一个项目将在元旦前面世。

　　100万套是什么概念?北京新房市场将近一年的成交量。

　　在碧桂园之前，早已有诸多地产商抢先一步，包括2014年将长租公寓定位为“八爪鱼”战略中“八爪”之一的万科，以及确定三年实现租金收入60亿元的目标的龙湖地产等。

　　仔细盘算，中国排名前30位的地产商中，已有三分之一以上企业涉足其中，陆续向市场投出颇具野心的发展规划。

　　龙头地产商看好长租公寓，争相“深耕”，背后的逻辑是什么?

　　利用地产商先天的房源优势，搭载政策红利，释放库存的同时，在买卖市场低迷时找到卖房之外的新盈利增长点。

　　长租公寓就是政策提供给地产商的新选择。随着“租售同权”等政策的落地，中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移，具有相对高品质的长租公寓前景可期。数据显示，国内长租公寓在全国租赁市场的占比仅2%-3%，与发达国家20%-30%的比例相比，还有很长一段路要走。

　　巨大的市场空间，催生了巨大的想象空间，长租公寓已成为最近几年各路资本竞相热捧的香饽饽。但随着热度不断攀升，制约行业发展的诸多问题渐次暴露，比如盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等问题。尽管如此，长租公寓依然吸引了希望分享红利的各路资本涌入。

　　超过万亿的市场蛋糕怎么吃?

　　对于当下前仆后继踏进长租公寓“深潭”的地产商，盈利依然是当前的痛点。如果不能通过“细作”，破解盈利难题，长租公寓将很难成为言符其实的化解房地产库存的现实途径，甚至会成为地产商的包袱，更不论搭上“租购同权”的顺风车，解决城市新居民的居住问题。

　　中国长租公寓市场需要借鉴成熟市场国家经验，其中最核心的一点是，如何通过资本运作，避免大量资本金沉淀，降低持有成本，实现快速扩张，做大规模，获得定价权。

　　成熟市场国家已有的实践表明，REITs是最理想的长租公寓持有资产人，一些人甚至认为，做不到这一点中国的长租公寓就很难在国际资本市场上获得高估值。但中国短时间内很难推出标准化的RE? I Ts，金融化运作将有利于帮助运营商迅速扩大规模，形成规模效应，降低成本，解决盈利痛点。

　　那么在REITs还不能普及的当下，如何通过金融化的运作，破解制约长租公寓发展的规模化问题?地产商无疑具备先天优势，一旦开发持有大量物业资产的地产商，找到与资本拥抱的路径，将有望成为万亿元长租公寓市场蛋糕中的领跑者。

　　在具体的实践中，通过租约资产证券化、运营供应链金融的管理，同时提供针对各种租赁期间出现的风险的保险业务，将有利于迅速做大长租公寓的市场规模，地产商需要设置好供应链中的交易场景，利用资本力量的同时，加强对风险的管控。一旦破解了盈利难题，将形成与地产主业的协同，帮助房地产项目去库存化，若能形成长租公寓品牌，将有利于获取买卖业务之外的新盈利点，增强抵御房地产市场风险的能力。

　　鸡蛋不能放在一个篮子里。这或许是近期上规模的品牌开发商，不断涌入长租公寓的重要原因，他们在两种获取长租房源的方式中，长袖善舞。

　　一种是租售联动，房源位于开发商所开发的房产项目内，将这部分房源打造成长租公寓进行出租，并负责后期的运营管理，重视项目销售与长租公寓之间的联动。另一种是独立运营，从市场中获取房源，通过旗下专门公司运作，用市场化方式获取房源，改造后进行出租、管理。

　　在两种方式中，采取第一种方式运作的地产商具有从事长租公寓业务的先天优势，既能准确地把握客户的居住需求偏好，减少居住业主与租客之间的利益冲突，又能在公寓管理上协同和资源共享，还能化解存量资产。当前的核心在于地产商需要补齐资本运作的短板，才能让其深耕长租公寓时有底气。

　　可以预期，随着中国长租公寓市场的不断扩容，地产商将成为其中最重要的参与者之一，那些善于利用资本手段“深耕细作”的企业将有望率先破局。

　　来源：中国经济时报