优客工场实现盈利,引领联合办公新方向

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在我国联合办公行业发展了近三年以来,优客工场成为我国第一家实现社区合并经营性净现金流回正的共享办公企业,其盈利模式或将带动我国联合办公行业入一个新的发展阶段。

 

多元化业务布局,优客工场实现盈利

根据优客工场官方披露,2018年上半年,优客工场共享办公运营收入是2017年同期的2.5倍以上,且其经营成本较2017年同期下滑,实现了品牌溢价。,使得优客工场成为实现社区合并经营性净现金流回正的共享办公空间企业。

除了得益于社区收入的大幅度上涨外,优客工场在互联网线上增值业务、线下衍生业务等收入均呈现出较好的发展趋势。优客工场以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出这三大业务板块作为其目前主要业务模式。

和其他共享办公品牌一样,优客工场主要收益还是来自于租金收入,但在不断摸索着新的盈利模式。


联合办公盈利来源单一,行业发展仍落后

目前我国联合办公空间均采用提供低租金吸引用户,通过后续增值服务的获得高利润的战略,但是从2017年我国联合办公的收入结构情况来看,租金收入占比为80%,增值业务收入和政府补贴占比各为10%,租金收入占比过大,使得多数企业利润来源单一,盈利状况不佳。


联合办公空间一般要求在开业后一定时间内达到80%的入住率才能较好地平衡收支,因为存在一定的拓客压力,而联合办公的招商主要依靠中介带客。相关资料显示,目前联合办公六成以上的客户都来自于中介渠道,中介费已经从8%上涨到15%,也就是说联合办公运营商需要付出高额的中介费,加重了联合办公企业的成本。根据戴德梁行的数据显示,目前我国联合办公空间的租金水平与传统写字楼齐肩,在价格上没有存在优势的情况下,如何招商引客提高入住率从而增加盈利,也成为难题。


行业洗牌并购向头部靠近,附加服务收益有望超150亿

得益于国家大力支持双创,推动了我国联合办公行业的发展,联合办公空间如雨后春笋般涌现,但对比美国联合办公空间数量和我国联合办公空间数量来看,我国联合办公空间的发展还落后于美国。截至2018年9月我国联合办公空间数量才达到300家,而2017年美国联合办公空间数量就已经突破3900家。


另外,联合办公的马太效应正在显现。2013-2017年我国联合办公行业的投融资数量呈现出倒U的形状,2015年,我国联合办公行业的投融资数量最多,达到51起。但截至2018年11月,行业融资数量仅9起。


行业资本融资事件减少但头部企业正在加速并购,据新金融不完全统计, 2018年4月WeWork宣布出资4亿美元并购在中国同样有外资背景的竞争对手裸心社;而2018年上半年优客工场则是完成了对无界工厂、洪泰创新空间等5家共享办公品牌的合并,据悉优客工场计划2019年IPO上市。


2018年我国联合办公领域并购事件频发,显示出整个行业资源进一步向头部公司聚拢的趋势。与其他共享经济相同,联合办公市场已经度过了一窝蜂扩张的阶段,弱肉强食的生态圈出现,产品服务升级与精细化运营,成为联合办公品牌发展的重点方向。

目前我国联合办公头部品牌已经开始从“二房东”模式转向企业全价值链服务商,转变为提供特色增值服务的平台。2017年,我国联合办公空间附加增值业务的市场规模仅为1.3亿元,预计到了2023年我国联合办公空间附加增值业务有望突破150亿元。未来,还会有更多形态的附加增值方式,联合办公的溢价可期。


另外,非创业型公司也将成为我国联合办公品牌下一步拓展的重点。以美国的WeWork为例,WeWork的会员不仅仅是创业公司,全球500强公司里约有10%都是WeWork美国的客户,大公司是WeWork会员中增长最快的一部分。未来我国联合办公空间也将更聚焦高品质办公解决方案,用联合办公的思维与产品来服务大企业客户,大公司入驻将给行业带来无限想象。