深圳写字楼去库存难,业主积极“大改小”市场面临更大去化压力

华润城大冲商务中心

华润城大冲商务中心

  • 南山-科技园
  • 当前在租户型572套/出租户型102-3000
  • 最近的地铁站[高新园]距离约231米

65元/m².月起

查看房源

从去年以来,国内一线城市写字楼市场就出现了空置率上行,租金下跌的局面,在北上广深四个一线城市中,深圳写字楼市场形势十分严峻,在今年疫情下,深圳写字楼市场空置率甚至一度超过了25%,很多业主和经纪人都对未来深圳写字楼市场的局势十分担忧,深圳的写字楼就不知寒冬几时过去。

 

卓越城一期一栋12层,一家留学咨询公司员工正在清空办公区域,将一套200来平方米办公区内的绿植,搬到隔壁写字楼内。该员工告诉记者,公司在去年年末租用了两套,疫情期间公司缩减规模,裁员了近十人,已经将一套转租给了一家律所。“疫情以来,留学咨询业务缩减,家长普遍担心留学风险,改变了送孩子出国的计划。在留学这行,我们还没彻底关闭,已经算是情况好的了。”

 

像这样的退租换租,在疫情期间的深圳写字楼市场很常见。疫情期间有超过80%通过换租来缩小办公面积。部分大型企业缩减办公面积,中小企业则退租节流,以应对市场低迷与现金流的重负。值得留意的是,为适应市场上中小企业受疫情的冲击,深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积出租。

 

大冲商务中心A栋业主向记者透露,疫情期间流动性大,已将几套800多平方米的写字楼,改成三套或四套200来平方米的小户型,以适应市场需求。业主告诉记者,春节回来后许多企业交不起房租,疫情最严重时整栋楼空置出40多套。

 


据戴德梁行的统计,上半年,深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。在大体量新增供应的影响下,空置率较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%。这一空置率情况处于四个一线城市之首,排第二的上海为20.9%,广州为6.7%。空置率的持续走高,虽然不利于业主,但为租客带来了更多的议价空间和优惠。

 

在大冲商务中心一套306平方米的办公区,疫情前正常均价为140元/平方米,春节期间降到120元。但令人意外的是,疫情逐步平稳后,价格并没有随之回升,反而降至了98元/平方米。业主称如果9月内定租,还可以提供部分装补。福田、罗湖、南山的多处写字楼群,均出现了租金持续下降的现象。

 

戴德梁行根据其数据分析称,二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元,这对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。

 

对于业主来说,将大办公空间分隔成小办公室、小办公空间出租更加有利,虽然在写字楼租赁市场和交易市场上,大企业能够租赁下一整栋写字楼或者是CBD写字楼中的几层面积,在整个市场上占比很重,但中小企业的数量依然是写字楼租赁需求的主要来源。业主将大面积分隔开来,能更好的迎合中小企业的需求,出租出去的可能性更高。

 

供应端来看,年内预计还将有约77万平方米的新项目入市,且新供应多来自于南山区的热门板块。戴德梁行预计,空置率还将继续上探,年内可见的新供应或令下半年市场面临更大去化压力。

 

来源:中国经营报