前两节课我们为大家分享了经纪人必修课中关于响应速度执行力以及培养潜在客户的经验，其中我们不下三次提到，要注重客户的需求分析，对应到的就是对房源信息的掌握程度，也就是经纪人在踩盘时所需要深入了解的细节。

　　那么今天我们就来讲讲，踩盘的过程中，应该接收到哪些信息?

　　踩盘

　　踩盘就如同接触一个全新的人，要想向他人介绍这个人，那就要全方位了解他，做到深入细致。所以在实地踩盘时需要搜集的信息应该包括以下几个方面：

　　01房源基本概况

　　1.房源类别

　　办公房源的类型包括：写字楼/商务中心/产业园/创意园/孵化器/联合办公等，同时若是写字楼也要分清楚商业两用还是纯写字楼。这样一来在客户咨询办公类型的时候，很快就可以根据大类别匹配到。

　　2.房源的地理位置

　　交通便捷一直是企业选址首要看重的因素，目标房源与地铁口的距离十分重要，要计算好地铁口到目标位置的最短距离，为客户提供最优步行/驾车方案。

　　同时分析该房源所处区位地段，找到附近的地标或象征性建筑，查看交通枢纽分布等。

　　3.房源户型分布

　　到场后询问物业招商目前的主打户型格局，亲自查看了解该房源内所有待出租的户型朝向，是否方正，几面采光，视野如何等。

　　有些相信风水的客户会在朝向、楼层等分布上有特别要求，经纪人应结合经验留意并做好笔记。

　　4.房源层高

　　经纪人要观察询问层高情况，若能亲自核实最好。写字楼的层高一般为3.2米，目前国际国内写字楼领域比较公认的甲级写字楼净高标准为不低于2.6米，但香港、上海等城市一些高标准写字楼净高甚至达到2.6-3.0米。

　　有些厂改写字楼的层高也许会高一些，厂房一楼仓库的层高甚至超过10米。要知道，层高不足的写字楼是不可用的。

　　5.户型面积及使用率

　　户型使用率在写字楼市场中，是一个非常重要的参考指标，这代表了房间内可使用空间的大小，一般来说，写字楼的使用率在70%左右，但不同物业的装修情况不同。在熟悉户型朝向面积等基本因素后，要向物业招商了解户型使用率。

　　6.户型装修情况

　　了解户型的装修状况，是毛坯还是简装、精装、豪装等。熟悉装修风格，最好可以了解一番材料使用的情况。

　　综合以上分析房源的主要优势，还需要结合当下大区域/城市/国家扶持政策等，与物业招商沟通获得更多优势特点，将房源的优势突出介绍。

　　02房源费用概况

　　1.整体房源户型的租金

　　客户除了房源的客观因素外，最在乎的就是房源的租金价格。多数客户都希望看上的房源租金低一些，但是也需要实际情况综合对比，找到该房源价值所在。

　　2.租金外的物业管理费用

　　一般来说，招商给出的租金价格，有一些包含物业管理费，但是有一些是不包括，并且将管理费中的空调费用单独分开。此时要获得物业管理费用的详情，弄清楚是否包含空调费，电梯费等。

　　3.水电费收费标准

　　水电收费标准与电器设备、整体功率等等相关，而且不同地方、不同地段、不同等级的写字楼，其水电费收费标准也不同。经纪人需要提前了解，以免客户提及时不知所措。

　　综合以上，与物业招商处了解到租金价格区间，掌握可伸缩幅度，根据客户预算主导平衡。

　　03房源可注册情况

　　经纪人应该了解该房源内：

　　1.地址是否可注册公司

　　2.是否可备案

　　3.是否有红本

　　作为企业选址的最大理由，这个地址应该合法，且可进行商业注册，不存在未解决的纠纷等问题;再者企业若需要进行高新技术企业认证，房源红本就十分必要。

　　04房源配套信息

　　客户选址除了对房源本身的情况需要了解外，更在乎的是房源所在处的配套资源，其中包括：

　　1.办公设施：如多媒体会议室、公用打印机...

　　2.电梯设备：电梯品牌，数量，是否有高低层设置，速度等...

　　3.停车位：如车位数量，是地上还是地下，收费标准如何...

　　4.环境设施：如绿化面积覆盖率、环境建设规划等...

　　5.周边配套：房源周边商务、休闲、生活、娱乐配套等...

　　6.是否有展示厅/台：个别行业的产品属于展示类别，要查看该房源是否有展厅设置，是否公用，收费情况等。

　　7.是否包含全套家私：个别客户更向往拎包入驻的办公选址体验，所以会在乎是否有全套家私。

　　05房源特殊情况

　　根据以往遇到的客户较为特殊的需求，经纪人还应该附加了解以下几个信息：

　　1.准入行业详情

　　市场上有些写字楼或者产业园区，对于入驻的企业类别/资质等有着较高的要求，在准入条件上比较严格，并不是什么行业的企业都可以入驻，所以要询问清楚是否有行业/资质限制。

　　2.上下水设施情况

　　办公室内是否有通上下水的装置设施，若没有物业是否允许客户改造等。

　　3.电力网络情况

　　如电子网络企业入驻，电力是否足够，若不足够是否可提供电力扩增。

　　4.卫生间分布情况

　　房源内户型是否含独立卫生间，或者是公用型卫生间。

　　5.政策补贴情况

　　房源是否属于补贴政策扶持范围内，有何创业补贴/融资支持等。

　　6.空调使用规则

　　向物业招商处了解空调运作情况，中央空调是否为限时流量，若为限时流量，夏天晚上将无法加班工作。

　　7.设备准入情况

　　某些行业的客户在选择入驻办公室时，会关心设备的准入情况，如轻加工行业需要摆置机床，医疗行业有专业的器械设备等。对于一般的写字楼来说，是有准入限制的。

　　虽说即使不踩盘，也能从招商处得到房源比较详细的相关信息，但是踩盘作为实地考察，不仅仅是加强自己对房源的了解程度，更是为客户提前检验房源的“质量”，建立起信任保障，在推荐时更能够底气十足，增强自信心。