国家土地督察工作会议召开条例将出台

7月18日-19日，国家土地督察工作会议在京召开，对今年上半年工作进行总结，就下半年工作做出安排。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明指出，要以即将出台的《国家土地督察条例》为引领，形成涵盖土地督察各方面的制度规范体系，形成依法督察格局。部党组成员、国家土地副总督察、部总规划师严之尧在部署下半年主要工作时要求，脚踏实地，持续抓好土地督察"十三五"规划的编制工作，抓好制度建设和信息化建设刚性任务。

工作会期间，严之尧主持召开了第一次国家土地督察例会，会议审议并原则通过《国家土地督察机构司局级干部外出请假报告工作规定》、《国家土地督察联席会议规定》、《国家土地督察年度全员集训工作规范》和2016年督察干部集训方案等。

7月份全国31宗土地成交溢价率超50%

截至7月17日，7月全国主要城市单幅地块成交金额超过5亿元的地块达到了57宗，其中溢价率超过50%的地块达到了31宗。除了一线城市和被称为中国房地产市场"四小龙"的南京、苏州、合肥、厦门，土地市场的火热行情开始向其他二线城市蔓延。根据中国指数研究院发布的《中国主要城市土地市场交易情报》分析，一线城市土地成交价涨量跌，二线城市土拍频现高溢价。重庆、南昌等城市住宅用地交易较活跃，成交面积均逾40万平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，2016年是中国高价地成交最密集的年份，主要聚集在一二线城市，"地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。对于这类城市来说，如果未来一年房价涨幅不超过50%，拿地企业将面临入市难题，风险非常大。"

五十座城市土地成交额同比上涨近五成

据中原地产研究部统计数据显示：今年内截至7月11日，全国主要50大城市土地成交额合计高达11004.3亿，同比2015年同期的7512亿上涨了46.5%。其中，排名最高的杭州，土地成交金额高达961.7亿，同比涨幅高达338%，另外南京、苏州等城市涨幅也均超过了100%。

在成交金额前十大城市中，除上海、北京外，其他城市卖地收入均大涨。从平均楼面价看：杭州同比上涨191%，南京上涨124%，苏州上涨169%，上海上涨72%，合肥上涨136%，深圳上涨326%，厦门上涨132%。

地王频繁出现在一线城市及部分二线城市中。中原地产研究部统计数据显示：7月前10天，全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了29宗，其中溢价率超过50%的地王地块（叠加北京一宗高总价）合计达到了18宗。

大连写字楼市场偏冷区域租金有涨有落

本季度大连甲级写字楼市场无新物业交付，全市甲级写字楼存量维持在69万平方米。当季录得净吸纳量为5,927平方米，环比上涨57%，使得核心商务区整体空置率较上季度微降0.86个百分点至18.52%。全市甲级写字楼平均有效租金环比下降2%，至每月每平方米111.6元。

从区域来看，人民路因物业设施陈旧，撤离企业较多，今年已连续两季度净吸纳为负值，租金呈下降趋势，但空置率仍维持在较低水平，为9.81%。目前拥有最多甲级写字楼存量的星海湾，租赁表现相对活跃，本季度净吸纳量6,042平方米，同时租金环比微涨4.8%至每月每平方米120.08元，与东港区域租金水平持平。受裕景中心即将入市压力,青泥洼桥区域租金环比下滑6.07%，至每月每平方米124.92元。

三季度武汉将有29万平米优质项目完工

7月19日，仲量联行发布二季度房地产市场报告，报告称三季度武汉将有29万平优质项目完工。二季度新增一个优质办公楼入市，为位于武昌核心区域的中南中北路的甲级办公楼长城汇T2，由于开发商全部自持对外出租，共计新增供应25,000平方米，推动全市甲级办公楼市场总存量升至为755,017平方米，截止第二季度末，该新增项目的出租率为50%;原计划这个季度入市的甲级办公楼长城汇T1将延期到下个季度入市。

从本季度整体租赁市场来看，于2016年开始大量退租的非传统金融业P2P公司面积迅速被传统金融业公司所替代，故全市空置率环比下降1.8%至17.8%，同比下降2%。优质办公楼总体租金保持平稳，由于甲级办公楼依然供应有限，乙级办公楼项目逐步增多，所以甲级办公楼租金呈现小幅上升，乙级办公楼则小幅下降。

五行业租户占杭州优质写字楼需求80%

《CBRE甲级写字楼租户普查报告》系列调查此次聚焦杭州。

从2016至2018年间，杭州写字楼市场将约有100万平方米的新增供应，从全国主要的城市未来供应情况来看，杭州未来三年新增供应相对较小，若以截至2016年第一季度市场全部已出租面积计，未来供应仅为该水平的31%，远低于除宁波以外各主要二线城市水平，以城市经济规模而言，并不存在过量供应的高危风险。未来，一批如平安金融中心、中国人寿项目等高品质写字楼的落成，标志了杭州写字楼市场将从稳定发展时期大步迈入高品质的成熟期。

普查结果显示，写字楼租户排名前五位的分别是金融业、IT与通信业、制造业、批发与零售业以及专业服务业，五大行业租户总和代表了杭州优质写字楼需求的80%。

天津甲级写字楼市场大量新增供大于求

来自房地产专业研究机构的最新统计数据显示：今年上半年，天津甲级写字楼市场新增171870平方米优质办公面积，市场供大于求，平均租金水平下降至每月每平方米111.4元。不同商圈的写字楼表现分化，其中南京路商圈空置率环比微降1.2个百分点，小白楼商圈空置率保持稳定，而友谊路商圈的空置率上涨4个百分点。

2016年上半年，天津甲级写字楼市场新增供应带动天津甲级写字楼总存量上升至119万平方米。在租金方面，同期的甲级写字楼市场租赁需求较弱。为应对市场，各业主纷纷下调租金以吸引客户，使得全市甲级写字楼市场平均成交租金环比下降7.9%。内资公司是成交的主力，成交占比高达73.9%。金融类、物流贸易及新型TMT行业(电信、媒体和科技融合)为租赁的热门行业。

深圳写字楼受险资青睐或将成投资蓝海

继北京、上海之后，全国写字楼市场的投资热点又转向深圳。今年第二季度，深圳甲级写字楼的租赁需求明显改善，大宗办公楼成交显着增加。其中，有着雄厚资产背景和强烈资产配置需求的保险机构，在深圳频频出手"扫楼"，引发业界热议。业内人士指出，保险业对写字楼项目的偏爱，既与保险机构"有钱任性"相关，更来源于写字楼稳定的租金和增值空间等因素；未来较长一段时间，深圳写字楼市场可能吸引更多保险机构前来"掘金"。

截至2016年一季度末，深圳共有保险法人机构23家，保险分公司70家，保险公司法人机构资产总额共计3.4万亿元，继续位居全国第二。凭借着险企雄厚的资产背景和极具潜力的保险市场，深圳未来可能出现更多的险资"扫楼"现象。

一方面原因是，深圳核心区域写字楼依然有空间。另一方面，虽然深圳住宅市场均价已跃居全国首位，但写字楼市场的租金仍低于北京和上海，这或将是险资眼中的投资蓝海。

"商改写"成为北京房地产市场新趋势

中国网购市场交易规模逐年增长，截至2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%。网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。

截至今年第二季度，北京市优质商业存量至1129万多平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平米，仅占20%。2016年第二季度，北京全市甲级（含顶级）写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者"商改写"装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。

楼市分化严重急需改变商业库存须重视

7月18日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，70个大中城市房价6月份环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。南京、厦门、合肥等热门二线城市涨幅依旧领先，新房上涨最多的是合肥，二手住宅上涨最多的是厦门，南京的新房价格涨幅也达到了4%，但其它二三城市涨幅收窄。

进入2016年下半年，这种分化恐怕还会更加明显。一线城市经过二季度的降温过度，量价或将逐渐回归平稳；二线城市的热门城市因市场过热可能受到政策的狙击，热度降低，其它不太热的二线城市则有可能房价补涨；至于三四线城市，如果不能在产业升级、吸引人口流入、合理配置公共资源上有所作为，去库存将是一个伪命题，很难有所表现。当然，三四线城市本身也会有所分化，诸如廊坊、东莞等临近一线的三四线城市热度将会持续升高，其它边缘城市则难逃低迷。

此外，目前楼市地王频现，土地价格节节攀高，这种情况在下半年有望得到缓解。一是开发商现在拿地有补货心理，下半年将趋稳；二是大量豪宅集中入市，如果销售不好将会刺激市场敏感神经，抑制拿地热度；三是拿地的多为央企，国家能够进行有效的管控。

相比住宅，商业地产的库存其实更加严重，需要引起有关部门的警惕和重视。